La plus-value immobilière brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien ou de sa valeur déclarée, si celui-ci a été reçu par donation ou succession.
Afin de connaître la plus-value nette, il est nécessaire de déterminer le montant imposable en prenant en compte le prix d’acquisition et de vente corrigés.
Le prix d’acquisition corrigé correspond au prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte et majoré des frais/dépenses suivants :
NB : Si vous avez effectués vous-même les travaux ou s’ils ont été faits dans le cadre d’une dépense locative, ceux-ci ne peuvent pas être déductibles, car ils sont considérés comme des travaux d’entretien et de réparation.
Le prix de vente corrigé correspond au prix acquitté par le cédant tel qu’il est stipulé dans l’acte majoré des frais obligatoires relatifs à la vente comme les diagnostics et les frais d’agence.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement par années de détention pour le calcul du taux d’imposition sur la plus-value.
La taxe sur les plus-values est la somme de 2 taxes distinctes :
Le taux global d’imposition s’élève donc à 36,2 %, à appliquer sur le montant de la plus-value nette, c’est-à-dire après réduction de l’abattement pour durée de détention.
Pour ces 2 taxes, les taux d’abattement diffèrent :
| Durée de détention | Taux d'abattement par année pour le calcul de l'impôt sur le revenu | Taux d'abattement par année pour le calcul des prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| Entre la 6e et la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| De la 21e à la 22e année | 4 % par an | 1,6 % par an |
| A partir de la 22e année | Exonération totale | 9 % par an |
| A partir de la 30e année | Exonération totale | Exonération totale |
Pour la taxe au titre de l’IR, la taxe est nulle à partir de la 22ème année de détention du bien. Quant à la taxe au titre de la CSG-CRDS, celle-ci est exonérée à partir de la 30ème année de détention.
Si la plus-value nette est supérieure à 50’000 €, une taxe supplémentaire est appliquée par tranche du montant de la plus-value nette, selon un barème progressif de 2%, pour les montants compris entre 50’001 € et 100’000 €, à 6% pour les montants à partir de 250’001 €.
Cette taxation concerne aussi bien les vendeurs personnes physiques que les SCI.
La plus-value immobilière est calculée par le notaire au moment de la vente du bien et prélevée sur le montant revenant au vendeur.
Vous pouvez également calculer votre plus-value immobilière grâce à ce simulateur en ligne du site des Notaires de France.
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Source : SNPI (syndicat national des professionnels de l’immobilier)
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