Achat par crédit immobilier, conditions et conseils pour emprunter

Dopée par des taux d’intérêt bas, la demande de crédit immobilier ne faiblit pas malgré la crise sanitaire. Cependant, pour en profiter il est désormais nécessaire de respecter des conditions strictes. Depuis fin 2019, suite aux recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les conditions d’octroi ont été durcies et chaque dossier est désormais scruté à la loupe.

Dans un contexte économique incertain, prêter de l’argent est plus que jamais risqué pour les établissements financiers et les crédits de plus de 25 ans ne sont quasiment plus accordés.

Apport personnel

Un apport personnel minimum de 10 % du montant du projet hors frais de notaire est recommandé. Cette condition n’est néanmoins pas déterminante mais constitue un véritable atout pour accompagner une demande de financement et bénéficier de taux avantageux.

Taux d’endettement

Afin de limiter les risques, le taux d’endettement est plafonné à 33% (plus du tiers des ressources ne peut être consacré aux mensualités de prêt). Ce critère a entraîné un refus de financement pour de nombreux demandeurs. Les investisseurs sont également impactés. Souvent propriétaire de leur résidence principale avec un crédit en cours, leur endettement peut facilement dépasser les 33% préconisés.

Pour respecter cette règle des 33% de taux d’effort et décrocher son prêt, il peut être judicieux d’augmenter son apport ou d’allonger la durée de crédit.

Reste à vivre

Le reste à vivre une fois la mensualité payée est également un point important. Cette somme varie selon les établissements mais si la banque estime que votre reste à vivre est insuffisant, votre demande sera jugée trop risquée et le prêt refusé. Une marge de manœuvre pour faire face aux remboursements en cas de coup dur et de l’épargne résiduelle (capacité à épargner une fois la mensualité du prêt immobilier payée) sont souvent demandées par les banques.

TAEG et taux d’usure

Avant d’emprunter, il est important de connaitre tous les différents aspects du crédit et de les intégrer dans le financement. Pour comparer les offres des différentes banques, il faut se baser sur le taux effectif global du crédit (TAEG) qui intègre l’assurance, les frais de dossier, les dépenses liées aux garanties obligatoires, etc.

Ce TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure c’est-à-dire le taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Ce taux est fixé trimestriellement par la Banque de France. Bonne nouvelle, il est en légère hausse pour le 4^ème trimestre 2020 atteignant désormais 2,68 % pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus après être descendu à 2,51 % au 2^ème trimestre 2020, son niveau historique le plus bas, excluant de nombreux emprunteurs potentiels.

Situation professionnelle

Le secteur d’activité dans lequel travaille les emprunteurs peut s’avérer être un point bloquant en pleine épidémie du Covid. L’employabilité des emprunteurs est observée par les banques et la vigilance est de mise dans les secteurs d’activité tels le tourisme, la restauration, l’hôtellerie, le transport, le commerce, l’industrie automobile et aéronautique et le milieu artistique. Les créateurs d’entreprises, jeunes entrepreneurs,… sont également impactés.  

Avant tout projet d’achat immobilier, il est important d’avoir au préalable rencontré sa banque ou un courtier afin de déterminer son budget et sa capacité de financement.

La qualité du logement acheté

Servant de garantie au prêt, la vente du logement permet à l’emprunteur de rembourser son emprunt en cas d’impayés. La qualité du bien et son emplacement sont des critères que les banques prennent en compte afin que la maison ou l’appartement puisse se revendre à bon prix.

Concernant l’investissement locatif, les banques ont également durci leurs critères. Elles imposent de l’apport personnel, prêtent sur de moins longues durées et les loyers générés sont moins pris en compte dans la capacité d’endettement. Avoir un dossier solide est dans ce cas plus que nécessaire ainsi qu’un logement dans un bon quartier avec une vraie demande locative.

Avant de se lancer dans son projet immobilier, il convient d’être bien préparé et de connaître sa capacité financière et la faisabilité de son projet.

Le recours à un courtier peut s’avérer utile. Cet intermédiaire permet d’être assisté dans le montage de dossier. Il connaît la politique des banques et s’aura conseiller et orienter vers celle qui pourra financer son achat immobilier.

Aussi, ces critères donnent lieu à des délais plus longs de la part des banques pour l’étude des dossiers de prêt. Pour les compromis de vente, il est ainsi conseillé d’allonger la date butoir pour l’obtention de son crédit.

Les conditions d’octroi de prêt resteront strictes jusqu’à la fin de l’année et les recommandations devraient être réévaluées en décembre 2020.

Sources : Economie.gouv