Plus-value immobilière : calcul, imposition & exonération
Vous vendez ou allez vendre un bien immobilier plus cher que vous ne l’aviez acheté ?
Dans ce cas, vous allez réaliser une plus-value.
Calcul, taux d’imposition, exonération,… voici quelques informations clés.
Calcul de la plus-value
La plus-value immobilière brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien ou de sa valeur déclarée, si celui-ci a été reçu par donation ou succession.
Afin de connaître la plus-value nette, il est nécessaire de déterminer le montant imposable en prenant en compte le prix d’acquisition et de vente corrigés.
Le prix d’acquisition corrigé correspond au prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte et majoré des frais/dépenses suivants :
- Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et frais de notaire) dont le montant est déterminé sur justificatifs ou fixés à 7,5 % du prix d’achat.
- Les dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration) viennent également majorer le prix d’acquisition. Comme pour les frais d’acquisition, le montant réel est pris en compte sous présentation de justificatifs. Dans le cas contraire, un forfait de 15% du prix d’acquisition du bien est appliqué si celui-ci est détenu depuis au moins 5 ans.
NB : Si vous avez effectués vous-même les travaux ou s’ils ont été faits dans le cadre d’une dépense locative, ceux-ci ne peuvent pas être déductibles, car ils sont considérés comme des travaux d’entretien et de réparation.
Le prix de vente corrigé correspond au prix acquitté par le cédant tel qu’il est stipulé dans l’acte majoré des frais obligatoires relatifs à la vente comme les diagnostics et les frais d’agence.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement par années de détention pour le calcul du taux d’imposition sur la plus-value.
Quelle imposition sur ma plus-value ?
La taxe sur les plus-values est la somme de 2 taxes distinctes :
- Taxe de l’impôt sur le revenu (IR) dont le taux actuel est d’env. 19%
- Taxe de la CSG-CRDS d’env. 17,2 % (prélèvements sociaux)
Le taux global d’imposition s’élève donc à 36,2 %, à appliquer sur le montant de la plus-value nette, c’est-à-dire après réduction de l’abattement pour durée de détention.
Pour ces 2 taxes, les taux d’abattement diffèrent :
|
Durée de détention
|
Taux d'abattement par année pour le calcul de l'impôt sur le revenu
|
Taux d'abattement par année pour le calcul des prélèvements sociaux
|
|---|---|---|
|
Moins de 6 ans
|
0 %
|
0 %
|
|
Entre la 6e et la 21e année
|
6 % par an
|
1,65 % par an
|
|
De la 21e à la 22e année
|
4 % par an
|
1,6 % par an
|
|
A partir de la 22e année
|
Exonération totale
|
9 % par an
|
|
A partir de la 30e année
|
Exonération totale
|
Exonération totale
|
Pour la taxe au titre de l’IR, la taxe est nulle à partir de la 22ème année de détention du bien. Quant à la taxe au titre de la CSG-CRDS, celle-ci est exonérée à partir de la 30ème année de détention.
Si la plus-value nette est supérieure à 50’000 €, une taxe supplémentaire est appliquée par tranche du montant de la plus-value nette, selon un barème progressif de 2%, pour les montants compris entre 50’001 € et 100’000 €, à 6% pour les montants à partir de 250’001 €.
Cette taxation concerne aussi bien les vendeurs personnes physiques que les SCI.
Cas d’exonération de la plus-value immobilière
- Vente d’une résidence principale
- Réemploi de tout ou partie du prix de la vente d’un logement, autre que la résidence principale, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale, dans un délai de 24 mois à compter de la cession. A cela s’ajoute la condition que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession.
- Vente d’un droit de surélévation sous condition que le cessionnaire s’engage à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition
- Vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents
- Retraité ou handicapé : revente de son ancienne résidence
- Autres cas : prix de vente inférieur à 15’000 € ou 30’000 € en fonction de la composition du foyer, bien vendu à un organisme de logement, bien d’utilité publique, etc.
La plus-value immobilière est calculée par le notaire au moment de la vente du bien et elle est prélevée sur le montant revenant au vendeur.
Vous pouvez également calculer votre plus-value immobilière grâce à ce simulateur en ligne du site des Notaires de France.
STONE&WOOD vous propose un accompagnement personnalisé afin de trouver les solutions les plus adaptées à votre situation.
Grâce à notre réseau de partenaires de confiance, nous pouvons vous orienter vers les spécialistes pour votre projet : notaire, expert comptable et/ou gestionnaire de patrimoine.
Source : SNPI (syndicat national des professionnels de l’immobilier)
