Les diagnostiques

Les diagnostiques sont obligatoires en France pour la mise en vente d’un bien immobilier.
Si l’un de ces 8 documents ne figurait pas dans le dossier de diagnostic technique pour l’avant-contrat, le vendeur ne pourrait pas s’exonérer de la garantie des vices cachés qui s’y attacherait et serait responsable des conséquences vis-à-vis de l’acquéreur. Ces annexes comprennent :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : Il renseigne sur la quantité d’énergie consommée ou estimée par un bâtiment (le GES correspond à la quantité d’émissions de gaz à effet de serre) et évalue sa performance énergétique. Le technicien émet des préconisations d’amélioration (non obligatoire) permettant de diminuer la consommation énergétique et améliorer le classement énergétique du bien
  Validité 10 ans si aucuns travaux d’amélioration énergétique n’ont été réalisés entre-temps.

• Le diagnostic électrique : Lorsque l’installation intérieure d’électricité du logement a été réalisée depuis plus de 15 ans (la date du dernier consuel obligatoire faisant foi). Si vente en copropriété, il concerne les parties privatives.
  Validité : 3 ans.

• Le diagnostic gaz : Lorsque l’installation intérieure de gaz du logement a été réalisée depuis plus que 15 ans. Vérification de l’état de la tuyauterie fixe et de ses accessoires, du raccordement en gaz des appareils, système de ventilation et d’aération… etc.
  Validité : 3 ans

• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) :
  Pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
  Si des travaux sont envisagés, quel que soit le type d’immeuble, un diagnostic plomb avant travaux doit être réalisé. Le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb dans les peintures (portes, murs, fenêtres, embrasures, linteaux, moulures, plinthes, plafonds, etc.).
  Validité illimitée si absence de plomb sinon validité un an.

•  Absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante : Dans tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.  Un diagnostic amiante exhaustif doit être réalisé avant toute démolition ou tous travaux engagés.
  Validité illimitée si absence d’amiante (si réalisation après 2013, autrement le refaire). Si des traces d’amiantes ont été détectées, vous devrez réaliser un nouveau contrôle dans les 3 ans, afin de suivre l’état de dégradation et de danger de votre logement, ou pour attester de son désamiantage.

• L’état relatif à la présence de termites : Ce diagnostic n’est pas toujours obligatoire : il ne l’est que lorsque l’habitation concernée se trouve sur les départements désignés par arrêté préfectoral comme étant risqués en matière d’infestation par les termites et les insectes xylophages.
  Si vente en copropriété, il ne concerne que les parties privatives du lot.
  Validité : 6 mois.

• L’état des risques et pollutions (ERP) : Si l’immeuble est situé dans une zone couverte par un plan de prévention défini par décret. Celui-ci comprend les risques naturels, miniers, technologiques, de pollution du sol et radon.
  Validité : 6mois.

• Le diagnostic relatif à l’état de l’installation d’assainissement non collectif : Lorsque l’immeuble n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées communément appelé « tout-à-l’égout », il doit avoir sa propre installation d’assainissement individuel (ex : fosse septique) et respecter certaines règles pour être en conformité avec la réglementation (contrôle des rejets d’eaux usées)
  Elle doit être contrôlée par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) et faire l’objet, si nécessaire, de travaux de réhabilitation.
  En cas de document inexistant ou trop ancien, la réalisation du document est à la charge du vendeur.
  Si l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente n’est pas conforme, l’acquéreur doit procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un après l’acte de vente.          Validité : 3 ans.

• L’état relatif à la présence de mérules : Ce diagnostic n’est pas toujours obligatoire : il ne l’est que lorsque l’habitation concernée se trouve sur les départements désignés par arrêté préfectoral comme étant risqués en matière d’infestation par ces champignons. Validité : 6 mois.

• La loi Carrez est un diagnostic immobilier portant sur la surface habitable privative d’un bien immobilier où la hauteur sous plafond est d’1.80 m minimum, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle ne s’applique que pour les biens en copropriété. Elle ne s’applique pas aux maisons individuelles, ni aux caves, garages et emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 m². En revanche, la loi Carrez ne concerne pas les logements vendus sur plan puisque, dans le cadre d’une Vefa, le promoteur est déjà tenu par une autre législation d’indiquer la surface dans les actes.  Si la superficie réelle du logement est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut réclamer une diminution de prix au vendeur dans le délai d’un an à compter de la date de signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Autrement dit, lorsque l’écart entre la surface réelle du logement et celle mentionnée dans l’acte authentique de vente est inférieure à 5 %, l’acquéreur n’a aucun moyen d’action. Validité : Illimité si aucune modification n’a été effectuée au sein de celui-ci.